Escassez de terrenos em BH faz incorporadoras adotarem novas estratégias

Segundo o instituto de pesquisas da CMI/Secovi-MG, Data Secovi, no primeiro semestre de 2024, foram comercializados 253 lotes em Belo Horizonte. Nos dois últimos anos, a compra de terrenos na capital mineira teve reduções consecutivas superiores a 20%, tendência que deve se repetir até dezembro deste ano. Por outro lado, o setor mineiro de construção civil não parece temer a escassez de terrenos e, sob novas estratégias, mostra que não perde robustez e que vai estabelecer novas possibilidades para a região metropolitana de Belo Horizonte.

De acordo com o executivo de Novos Negócios da My Mall, Leonardo Gomes, a escassez de lotes disponíveis em Belo Horizonte muda a forma da empresa trabalhar. A marca possui 14 empreendimentos na capital e entorno, e tem como prioridade a busca de pontos estratégicos para seus clientes. Com a queda da comercialização de lotes, Leonardo explica que buscou uma ferramenta para oferecer oportunidades de parceria com proprietários de terrenos. 

A ideia da empresa é fornecer a esses proprietários a oportunidade de se tornarem sócios dos empreendimentos, caso não desejem vender seus terrenos ou imóveis. Assim, o terrenista garante uma porcentagem eterna. "Nós trabalhamos com a permuta como uma chance para proprietários tocarem seus terrenos parados por uma participação em um empreendimento construído. Assim, além de driblarmos as dificuldades para conseguir espaços na cidade, estabelecemos um novo negócio que permite capitalizar um bem que antes gerava despesas, passando a gerar renda para o resto da vida", relata.

Do lado das construções residenciais, alguns fatores têm prejudicado a expansão imobiliária, além da escassez de terrenos adequados. Segundo André Campos, vice-presidente da Emccamp Residencial, existe uma diferença marcante nas regras da capital mineira para o desenvolvimento urbano. Ele comenta que, para enfrentar esses desafios, empresários têm buscado expandir investimentos em outras praças. 

Como consequência, o município de Nova Lima tem ganhado os olhares e os investimentos das construtoras mineiras. Apenas nos bairros Vila da Serra, Vale do Sereno e Vale dos Cristais, a Prefeitura de Nova Lima registrou um aumento de R$ 3 milhões na arrecadação de IPTU entre 2020 e 2023. Para o gerente de Novos Negócios do Grupo EPO, Guilherme Teixeira, o plano diretor belo-horizontino e a impossibilidade de encontrar bons terrenos na capital atuaram como um agente impulsionador de negócios imobiliários na cidade vizinha.

Ele ressalta a evolução dos bairros de Nova Lima como receptores do mercado de alto padrão e, especialmente, quanto à infraestrutura de parques empresariais, hospitais, áreas de lazer e comércio. "É inegável que as fronteiras de crescimento se expandindo já são uma realidade, especialmente para o Vale do Sereno e a região do Alphaville. Por isso, valorizamos também a oportunidade de explorar áreas com potencial marcante. O resultado disso é um desenvolvimento positivo para toda a região metropolitana", reitera.

Ressignificando terrenos existentes - De acordo como o arquiteto Alexandre Nagazawa, fundador da BLOC Arquitetura, uma pequena palavra de origem na língua inglesa também tem apresentado uma nova alternativa para reaproveitar os espaços e, principalmente, ressignificá-los. Ele explica que o termo "retrofit" trata do processo de restaurar prédios antigos de forma a preservar a arquitetura original, oferecendo novas funcionalidades através da atualização tecnológica e legislativa. Em BH, esse processo se tornou o centro de debates quanto ao reaproveitamento de estruturas abandonadas na cidade e, consequentemente, de terrenos.

Nagazawa ressalta que, apesar de se tratar de uma metodologia que envolve densos estudos, o retrofit pode ser uma potencialidade para a capital mineira. "Hoje, encontrar terrenos especialmente nas proximidades da avenida do Contorno é quase impossível. A oferta é maior saindo para outros bairros mais afastados. O retrofit entra, portanto, como alternativa em zonas muito centrais e que podem encontrar novas ocupações", explica.

O arquiteto relata que o uso da técnica já vem encontrando respaldo em outras capitais, como São Paulo e Rio de Janeiro, devolvendo o olhar para áreas mais centrais. Ele defende que Minas Gerais precisa superar o conservadorismo e buscar uma reocupação inteligente dos espaços. "É função do arquiteto observar o valor de diferentes construções e tirar partido disso como estratégia conceitual. Assim podemos descortinar paisagens escondidas e manter ainda a essência e o valor arquitetônico das edificações. Tudo isso abrindo mais oportunidades de mercado".